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商品房贩卖办理措施

《商品房贩卖办理措施》(以下简称《措施》)是为了标准商品房贩卖举动,保证商品房买卖两边当事人的正当权柄,依据《中华人民共和国都会房地产办理法》、《都会房地产开辟谋划办理条例》订定的。
经中华人民共和国建立部(以下简称“建立部”)第38次部常务集会审议经过,2001年4月4日由时任建立部部长 俞正声以建立部令第 88 号 文件情势公布,自2001年6月1日起实施。《措施》分为:总则、贩卖条件、告白与条约、贩卖署理、交付、执法责任、 附则,共7章48条(34条针对房地产开辟企业、要求开辟商自律,5条针对中介公司,1条针对当局办理部分,8条处于根本的立法步伐[1]  )。
中文名 商品房贩卖办理措施 经过日期 2001年3月14日 公布日期 2001年4月4日 实施日期 2001年6月1日 经过集会建立部第38次部常务集会 公布机构中华人民共和国建立部 文 件 号中华人民共和国建立部令第88号 签 发 人俞正声 执法文件部分规章
目次
1 中华人民共和国建立部令第88号
2 商品房贩卖办理措施(全文)
▪ 第一章 总则
▪ 第二章 贩卖条件
▪ 第三章 告白与条约
▪ 第四章 贩卖署理
▪ 第五章 交付
▪ 第六章 执法责任
▪ 第七章 附则
3 《商品房贩卖办理措施》解读
▪ 《措施》的出台配景
▪ 《措施》的实践意义
▪ 《措施》的政策步伐
中华人民共和国建立部令第88号编辑
《商品房贩卖办理措施》已于2001年3月14日经建立部第38次部常务集会审议经过,现予公布,自2001年6月1日起实施。
部长 俞正声
  二〇〇一年四月四日
商品房贩卖办理措施(全文)编辑
第一章 总则
第一条 为了标准商品房贩卖举动,保证商品房买卖两边当事人的正当权柄,依据《中华人民共和国都会房地产办理法》、《都会房地产开辟谋划办理条例》,订定本措施。
第二条 商品房贩卖及商品房贩卖办理该当恪守本措施。
第三条 商品房贩卖包罗商品房现售和商品房预售。
本措施所称商品房现售,是指房地产开辟企业将完工验收及格的商品房出售给买受人,并由买受人付出房价款的举动。
本措施所称商品房预售,是指房地产开辟企业将正在建立中的商品房事后出售给买受人,并由买受人付出定金大概房价款的举动。
第四条 房地产开辟企业可以自行贩卖商品房,也可以委托房地产中介办事机构贩卖商品房。
第五条 国务院建立行政主管部分卖力天下商品房的贩卖办理事情。
省、自治区人民当局建立行政主管部分卖力本行政地区内商品房的贩卖办理事情。
直辖市、市、县人民当局建立行政主管部分、房地产行政主管部分(以下统称房地产开辟主管部分)依照职责分工,卖力本行政地区内商品房的贩卖办理事情。
第二章 贩卖条件
第六条 商品房预售实验预售允许制度。
商品房预售条件及商品房预售允许证明的操持步伐,依照《都会房地产开辟谋划办理条例》和《都会商品房预售办理措施》的有关划定实行。
第七条 商品房现售,该当切合以下条件:
(一)现售商品房的房地产开辟企业该当具有企业法人业务执照和房地产开辟企业资质证书
(二)获得地皮利用权证书大概利用地皮的同意文件;
(三)持有建立工程计划允许证和施工允许证
(四)已经过完工验收;
(五)拆迁安顿曾经落实
(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套底子办法具有交付利用条件,其他配套底子办法和大众办法具有交付利用条件大概已确定施工进度和交付日期;
(七)物业办理方案曾经落实。
第八条 房地产开辟企业该当在商品房现售前将房地产开辟项目手册及切合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开辟主管部分存案。
第九条 房地产开辟企业贩卖设有抵押权的商品房,其抵押权的处置依照《中华人民共和国包管法》、《都会房地产抵押办理措施》的有关划定实行。
第十条 房地产开辟企业不得在未排除商品房交易条约前,将作为条约标的物的商品房再行贩卖给别人。
第十一条房地产开辟企业不得接纳返本贩卖大概变相返本贩卖的方法贩卖商品房。
房地产开辟企业不得接纳售后包租大概变相售后包租的方法贩卖未完工商品房。
第十二条 商品住宅按套贩卖,不得支解拆零贩卖。
第十三条 商品房贩卖时,房地产开辟企业选聘了物业办理企业的,买受人该当在订立商品房交易条约时与房地产开辟企业选聘的物业办理企业订立有关物业办理的协议。
第三章 告白与条约
第十四条 房地产开辟企业、房地产中介办事机构公布商品房贩卖宣传告白,该当实行《中华人民共和国告白法》、《房地产告白公布暂行划定》等有关划定,告白内容必需真实、正当、迷信、正确。
第十五条 房地产开辟企业、房地产中介办事机构公布的商品房贩卖告白和宣传材料所昭示的事变,当事人该当在商品房交易条约中商定。
第十六条 商品房贩卖时,房地产开辟企业和买受人该当订立书面商品房交易条约。
商品房交易条约该当明白以下次要内容:
(一)当事人称号大概姓名和住所
(二)商品房根本情况;
(三)商品房的贩卖方法
(四)商品房价款确实定方法及总价款、付款方法、付款工夫;
(五)交付利用条件及日期
(六)装饰、设置装备摆设尺度答应;
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、路途、绿化等配套底子办法和大众办法的交付答应和有关权柄、责任
(八)大众配套修建的产权归属;
(九)面积差别的处置方法
(十)操持产权注销有关事件;
(十一)办理争议的办法
(十二)违约责任;
(十三)两边商定的其他事变。
第十七条 商品房贩卖代价由当事人协商量定,国度尚有划定的除外。
第十八条 商品房贩卖可以按套(单位)计价,也可以按套内修建面积大概修建面积计价。
商品房修建面积由套内修建面积和分摊的共有修建面积构成,套内修建面积局部为独立产权,分摊的共有修建面积局部为共有产权,买受人依照执法、法例的划定对其享有权益,承当责任。
按套(单位)计价大概按套内修建面积计价的,商品房交易条约中该当注明修建面积和分摊的共有修建面积。
第十九条 按套(单位)计价的现售衡宇,当事人对现售衡宇实地勘探后可以在条约中间接商定总价款。
按套(单位)计价的预售衡宇,房地产开辟企业该当在条约中附所售衡宇的立体图。立体图该当标明细致尺寸,并商定偏差范畴。衡宇交付时,套型与设计图纸分歧,相干尺寸也在商定的偏差范畴内,维持总价款稳定;套型与设计图纸纷歧致大概相干尺寸凌驾商定的偏差范畴,条约中未商定处置方法的,买受人可以退房大概与房地产开辟企业重新商定总价款。买受人退房的,由房地产开辟企业承当违约责任。
第二十条 按套内修建面积大概修建面积计价的,当事人该当在条约中载明条约商定面积与产权注销面积产生偏差的处置方法。
条约未作商定的,按以下准绳处置:
(一)面积偏差比相对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款
(二)面积偏差比相对值凌驾3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开辟企业该当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时付出已付房价款利钱。买受人不退房的,产权注销面积大于条约商定面积时,面积偏差比在3%以内(含3%)局部的房价款由买受人补足;凌驾3%局部的房价款由房地产开辟企业承当,产权归买受人。产权注销面积小于条约商定面积时,面积偏差比相对值在3%以内(含3%)局部的房价款由房地产开辟企业返还买受人;相对值凌驾3%局部的房价款由房地产开辟企业双倍返还买受人。
产权注销面积-条约商定面积
面积偏差比= ───────────── ×100%
条约商定面积
因本措施第二十四条划定的计划设计变动形成面积差别,当事人不排除条约的,该当签订增补协议。
第二十一条 按修建面积计价的,当事人该当在条约中商定套内修建面积和分摊的共有修建面积,并商定修建面积稳定而套内修建面积产生偏差以及修建面积与套内修建面积均产生偏差时的处置方法。
第二十二条 不切合商品房贩卖条件的,房地产开辟企业不得贩卖商品房,不得向买受人收取任何预订款性子用度。
切合商品房贩卖条件的,房地产开辟企业在订立商品房交易条约之前向买受人收取预订款性子用度的,订立商品房交易条约时,所免费用该当抵作房价款;当事人未能订立商品房交易条约的,房地产开辟企业该当向买受人返还所免费用;当事人之间尚有商定的,从其商定。
第二十三条 房地产开辟企业该当在订立商品房交易条约之前向买受人昭示《商品房贩卖办理措施》和《商品房交易条约树模文本》;预售商品房的,还必需昭示《都会商品房预售办理措施》。
第二十四条 房地产开辟企业该当依照同意的计划、设计建立商品房。商品房贩卖后,房地产开辟企业不得私自变动计划、设计。
经计划部分同意的计划变动、设计单元赞同的设计变动招致商品房的布局型式、户型、空间尺寸、朝向变革,以及呈现条约当事人商定的其他影响商品房质量大概利用功效情况的,房地产开辟企业该当在变动建立之日起10日内,书面关照买受人。
买受人有权在关照抵达之日起15日内做出能否退房的书面回复。买受人在关照抵达之日起15日内未作书面回复的,视同承受计划、设计变动以及由此惹起的房价款的变动。房地产开辟企业未在划定时限内关照买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开辟企业承当违约责任。
第四章 贩卖署理
第二十五条 房地产开辟企业委托中介办事机构贩卖商品房的,受托机构该当是依法设立并获得工商业务执照的房地产中介办事机构。
房地产开辟企业该当与受托房地产中介办事机构订立书面委托条约,委托条约该当载明委托限期、委托权限以及委托人和被委托人的权益、任务。
第二十六条 受托房地产中介办事机构贩卖商品房时,该当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房贩卖委托书。
第二十七条 受托房地产中介办事机构贩卖商品房时,该当照实向买受人介绍所署理贩卖商品房的有关状况。
受托房地产中介办事机构不得署理贩卖不切合贩卖条件的商品房。
第二十八条 受托房地产中介办事机构在署理贩卖商品房时不得收取佣金以外的其他用度。
第二十九条 商品房贩卖职员该当颠末专业培训,方可从事商品房贩卖商业。
第五章 交付
第三十条 房地产开辟企业该当依照条约商定,将切合交付利用条件的商品房定期交付给买受人。未能定期交付的,房地产开辟企业该当承当违约责任。
因不行抗力大概当事人在条约中商定的其他缘故原由,需延期交付的,房地产开辟企业该当实时见告买受人。
第三十一条 房地产开辟企业贩卖商品房时设置样板房的,该当阐明实践交付的商品房质量、设置装备摆设及装修与样板房能否分歧,未作阐明的,实践交付的商品房该当与样板房分歧。
第三十二条 贩卖商品住宅时,房地产开辟企业该当依据《商品住宅实验质量包管书和住宅利用阐明书制度的划定》(以下简称《划定》),向买受人提供《住宅质量包管书》、《住宅利用阐明书》。
第三十三条 房地产开辟企业该当对所售商品房承当质量保修责任。当事人该当在条约中就保修范畴、保修限期、保修责任等外容做出商定。保修期从交付之日起盘算。
商品住宅的保修限期不得低于建立工程承包单元向建立单元出具的质量保修书商定保修期的存续期;存续期少于《划定》中确定的最低保修限期的,保修期不得低于《划定》中确定的最低保修限期。
非住宅商品房的保修限期不得低于建立工程承包单元向建立单元出具的质量保修书商定保修期的存续期。
在保修限期内产生的属于保修范畴的质量题目,房地产开辟企业该当实行保修任务,并对形成的丧失承当补偿责任。因不行抗力大概利用不妥形成的破坏,房地产开辟企业不承当责任。
第三十四条 房地产开辟企业该当在商品房交付利用前按项目委托具有房产测绘资历的单元实行测绘,测绘效果报房地产行政主管部分考核后用于衡宇权属注销。
房地产开辟企业该当在商品房交付利用之日起60日内,将必要由其提供的操持衡宇权属注销的材料报送衡宇地点地房地产行政主管部分。
房地产开辟企业该当帮忙商品房买受人操持地皮利用权变动和衡宇一切权注销手续。
第三十五条 商品房交付利用后,买受人以为主体布局质量分歧格的,可以按照有关划定委托工程质量检测机构重新核验。经核验,确属主体布局质量分歧格的,买受人有权退房;给买受天然成丧失的,房地产开辟企业该当依法承当补偿责任。
第六章 执法责任
第三十六条 未获得业务执照,私自贩卖商品房的,由县级以上人民当局工商行政办理部分按照《都会房地产开辟谋划办理条例》的划定处分。
第三十七条 未获得房地产开辟企业资质证书,私自贩卖商品房的,责令中止贩卖运动,处5万元以上10万元以下的罚款。
第三十八条 违背执法、法例划定,私自预售商品房的,责令中止守法举动,充公守法所得;收取预支款的,可以并处已收取的预支款1%以下的罚款。
第三十九条在未排除商品房交易条约前,将作为条约标的物的商品房再行贩卖给别人的,处以告诫,责令限期矫正,并处2万元以上3万元以下罚款;组成犯法的,依法追查刑事责任。
第四十条 房地产开辟企业将未构造完工验收、验收分歧格大概对分歧格按及格验收的商品房私自交付利用的,依照《建立工程质量办理条例》的划定处分。
第四十一条 房地产开辟企业未按划定将测绘效果大概必要由其提供的操持衡宇权属注销的材料报送房地产行政主管部分的,处以告诫,责令限期矫正,并可处以2万元以上3万元以下罚款。
第四十二条 房地产开辟企业在贩卖商品房中有下列举动之一的,处以告诫,责令限期矫正,并可处以1万元以上3万元以下罚款。
(一)未依照划定的现售条件现售商品房的;
(二)未依照划定在商品房现售前将房地产开辟项目手册及切合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开辟主管部分存案的
(三)返本贩卖大概变相返本贩卖商品房的;
(四)接纳售后包租大概变相售后包租方法贩卖未完工商品房的
(五)支解拆零贩卖商品住宅的;
(六)不切合商品房贩卖条件,向买受人收取预订款性子用度的
(七)未依照划定向买受人昭示《商品房贩卖办理措施》、《商品房交易条约树模文本》、《都会商品房预售办理措施》的;
(八)委托没有资历的机构署理贩卖商品房的。
第四十三条 房地产中介办事机构署理贩卖不切合贩卖条件的商品房的,处以告诫,责令中止贩卖,并可处以2万元以上3万元以下罚款。
第四十四条 国度构造事情职员在商品房贩卖办理事情中玩忽职守、滥用职权、徇情枉法[xùn qíng wǎng fǎ],依法赐与行政奖励;组成犯法的,依法追查刑事责任。[2] 
第七章 附则
第四十五条 本措施所称返本贩卖,是指房地产开辟企业以活期向买受人返还购房款的方法贩卖商品房的举动。
本措施所称售后包租,是指房地产开辟企业以在肯定限期内承租大概代为出租买受人所购该企业商品房的方法贩卖商品房的举动。
本措施所称支解拆零贩卖,是指房地产开辟企业以将成套的商品住宅支解为数局部辨别出售给买受人的方法贩卖商品住宅的举动。
本措施所称产权注销面积,是指房地产行政主管部分确认注销的衡宇面积。
第四十六条 省、自治区、直辖市人民当局建立行政主管部分可以依据本措施订定实行细则。
第四十七条 本措施由国务院建立行政主管部分卖力表明。
第四十八条 本措施自2001年6月1日起实施。